목차
안녕하세요! 해피프리덤입니다:D 어제는 천안/아산으로 임장다녀왔습니다. 종로에서 1호선 타고 갔는데 2시간이 넘게 걸렸고 주말이라 그런지 노선도 별단 없어서 40분을 기다렸네요;;
최근에 올라온 렘군님 영상_전국콕콕 천안편과 함께한 멤버들의 얘기를 참고하여 작성하였습니다. 올리브님이 준비해주신 간식!! 완전 감사해요!! 한시 숲을 보고가면, 오른쪽 보다는 왼쪽으로 더더욱 발전될 가능성이 있습니다. 오른쪽은 큰 산으로 막혀있기도하고 북서쪽에 일자리, 개발예정단지들이 있어 앞으로도 북서쪽에 변화가 있을 듯 합니다.
지방은 학군이다! 천안+아산의 상위 30% 지역만 돌고왔는데요, 크게 익금 3곳을 보면 됩니다. 1.신불당(천안) 100% 2.탕정지구(아산) 85% 3.성성지구(천안) 75% 1위와 2위 차이가 은근 나죠?
신불당이 독보적인 이유가 있습니다.
이유는 대체불가능한 학군+학원가가 있기 때문이죠. 렘군님 영상에 따르면 이렇게 큰 신도시에 학군 좋은 동네가 없다고합니다. 매일반 신도시는 학군이 형성되는데 10년 꼴찌 걸립니다. 그래서 구도심에 전통적으로 좋은 학군이 위치하는데 여기 천안은 기존 학군이 좋았던 ‘구불당’ 부근처 빈 땅에 택지개발로 만들어서 가능했습니다. 흔히 좋은 학군이 있는 구도심과 떨어져있는 외곽에 신도시를 짓더라고요. 신불당. 2008년 vs 최근 학군이 전환 어찌 좋은건가요? 신불당이 ‘학군이 좋다’라는 건 알고있었지만 구체적으로는 올바로 몰랐어요. 특목고 진학률을 비교해보겠습니다. 과고, 외고보다 자사고를 수많이 보내네요. 아파트투미, 2022년
다른 광역시와 비교해서 어느정도 수준일까요? 아산탕정중 134명(37%) -09’설립 천안불당중 55명(14%) - 04’설립 천안불무중 39명(11%) -17’설립
사변 둔산동 문정중 84명(19%) 동란 둔산동 탄방중 58명(14%) 울산 남구 옥동중 24명(14%) 울산 남구 신정중 22명(11%) 특목고진학률 기준으로 대전, 울산광역시와 비교해서 절대로 밀리지 않습니다. 서울대 합격자, 의대계열 합격자 기준으로 비교했을 때도 대전광역시에 절대로 뒤지지 않았습니다. 아파트투미, 2023년, 서울대 합격자수 아파트투미, 2023년, 의대계열 합격자수 천안/아산 학군은 대전광역시에 결코 밀리지않는다. -대전 둔산 다음으로 고려해볼만한 학군
-천안의 강점 : 나무람 일반고와 더불어 초중이나 고등 선행까지 커버해줄 요행 있는 학원가가 있다는 점.
충청권에서 콘테스트 둔산 다음으로 큰 학원가. -대전, 세종과 달리 '충남인재 지역인재' 전형으로 천안북일고(자사고/남고), 충남삼성고(자사고/공학), 공주한일고(일반고/남고), 공주사대부고(일반고/공학)로 지원가능-서울대,의대 진학률 good 천안북일고-800명이상 수용기숙사, 연간학비 1000만원대 충남삼성고-1학년 고향 기숙사, 2,3학년은 33% 기숙사이용/연간학비 700만원대/삼성임직원전형 공주한일고-전원기숙사 공주사대부고-전원기숙사 심정섭님 블로그
위에서 언급한 중학교 TOP 3 위치를 살펴보겠습니다. 불무중은 신불당에 2017에 설립된 중학교로 생긴지 약간 중 됬지만 구불당에서 관시 잘하는 학생들이 넘어와 특목고진학률이 높고 앞으로도 한층 좋아질 것 같습니다.
아산 탕정중은 인근에 아파트가 많지 않지만, 삼성임직원을 위해 만들었던 ‘탕정삼성트라팰리스’가 있고 충남외고와 서울대합격자수가 좋은 충남삼성고(자사고)가 인근에 있습니다. 입지만 놓고보면 단신 동떨어져있어보이지만 ‘미니 삼성공화국’ 그사세(그들이 사는 세상)입니다. 차타면 불당학원가와 천안아산역도 10분 이내로 가능합니다. 탕정지구에 2022.03에 설립된 한들물빛중학교가 있습니다. 어머님 버금 여기도 TOP에 들어오지않을까싶습니다. 탕정중은 아산시이고, 불무중, 불당중은 천안시입니다. 천안시와 아산시를 통합하자는 얘기도 있었지만,
대충 산업단지와 천안아산역(KTX)도 아산시에 속해있기때문에 아산시는 인구는 더한층 적은데 세금은 한결 사뭇 걷혀 반대할 입장일 것 같습니다.(천안 65만, 아산 33만) 신불당에 거주한다고 서두 불무중, 불당중으로 가는 건 아닙니다. 1지망~12순위까지 지원하면 추첨을 통해 배정됩니다. 근거리배정이여도 이 두 곳은 언제나 과밀이라 배정이 현합 될 행우 있습니다. 하부 중학교 배정현황을 보면 불당중, 불무중 희망인원이 부서 많은걸 알 생명 있습니다.
2020년(좌), 2023년(우)_출처:부동산스터디 신불당을 고개 본 느낌! 판교 신축느낌이다. 청주 동남지구느낌이다. 천억클럽 멤버들曰 신불당은 학군도 있지만 학원가가 으레 형성되어있습니다. 스타벅스 도로를 기준으로 위쪽을 북불당, 아래쪽을 남불당으로 나누기도하는데 학원은 대강령 아래쪽에 몰려있었습니다.
아파트 맞은편에 길게 쫙 늘어서있었어요. 중고등학생을 위한 학원이 너무너무 보였습니다. 밑 사진은 1년 전에 찍은 사진인데 치아 때보다 더욱 활성화되어보였습니다.(계절차이도 있겠네요;;) 22.03 촬영 신기하게 ‘리챠드’미용실이 근방 3곳이나 있었어요.
멀리서 봤을 때 나이트인줄 알았네요…..ㅋㅋㅋ 신불당이 학군도 좋고 학원가도 좋구나. 그렇게 하면 어디가 대장이지? 신불당의 대장은 ‘불당지웰더샵’입니다.
불무초보다 아름초를 훨씬 선호한다고해요. 불무초는 아무래도 임대아파트가 함께 배정을 받아 그런게 아닌가 싶습니다. 학원가, 상권이 아래쪽이 찬찬히 되어있어서 위쪽보다는 아래쪽이 좋습니다. 천안아산역, 갤러리아백화점과 다과 더한층 가깝기도 하고요. 여기 중에서도 호위호 지웰더샵이 대장이냐면, 이어서 옆에 아름드리공원을 끼고 위아래로 초중학교를 보낼 생령 있어서에요. 린스트라우스는 서쪽으로 조금씩 약간 경사가 있어 오르막길입니다. 하 사진은 아름드리공원인데 실지 가보면 명철히 느낌이 다르더라고요.^^ 게다가 지웰더샵에서 학원가까지 중간에 가로질러 갈 요행 있는 길도 끔찍이 충족히 되어있었어요.
북불당에서는 1군 브랜드인 ‘지웰푸르지오’가 대표입니다. 일껏 기미 플리마켓이 열린 것 같아요. 아이들이 직접 물건들을 판매하고있었고, 한켠에는 전, 떡볶이 등 음식들을 팔고있었어요. 임계 중간 크게 정원을 제대로 꾸며놓았네요. (이런 편제 많이 좋아요.^^) 신불당 가격은 얼마에요? 평당 2300만원. 33평 안목 8억이고, 전세는 4.2억입니다. 전고점대비 약 30%정도 하락했을 입노릇 거래가 되었고, 저점에서 지금 호가는 약 20%정도 올라온 상태입니다. 전고점을 기준으로 댁 호가는 약 15%정도 하락한 상태네요. 대장은 갭이 약 4억입니다. 다른 곳과 비교해볼까요? -천안에서 동탄, 평택 (공통점:삼성)으로 이동 -입지요소(학군,일자리,상권,자연환경) 조건이 비슷한 송도 -신도시 느낌이 비슷한 미사 -지방에서 견주어볼만한 창원 등 이녁 외에 생각나는 단지들을 언젠가 적어봤습니다. 앞에 써있는 (숫자)는 탕정푸르지오리버파크 전고점입니다. (15)송도 더샵퍼스트파크15BL 매매 11.3억/전세 4억/갭 7.3억 (14)하남 미사강변푸르지오 매매 10억/전세 6억/갭 4억 (14)동탄 시범우남퍼스트빌 매매 11.5억/전세 4.5억/갭 7억 (13)철산래미안자이 매매 10.5억/전세 6.5억/갭 4억 (11)부산 대연힐스테이트푸르지오 매매 7.6억/전세 4억/갭 3.6억 (11)창원 용지더샵 매매 9.2억/전세 5.3억/갭 3.9억 (9.5)평택 고덕국제신도시파라곤 매매 7.5억/전세 3억/갭 4.5억 (9.5)천안 불당지웰더샵 매매 8억/전세 4.2억/갭 3.8억 매매가만 비교했을 때는, ▶미사강변푸르지오 1억 물바늘 저평가되어보이네요. ▶부산대연힐스테이트푸르지오 1.5억이상 저평가되어보입니다. 차이 4억인 단지만 나열해보겠습니다. (14)하남 미사강변푸르지오 매매 10억/전세 6억/갭 4억 (전세가율 60%) (13)철산래미안자이 매매 10.5억/전세 6.5억/갭 4억 (전세가율 62%) (11)창원 용지더샵 매매 9.2억/전세 5.3억/갭 3.9억 (전세가율 58%) (9.5)천안 불당지웰더샵 매매 8억/전세 4.2억/갭 3.8억 (전세가율 53%) ☞전세가율이 높은 곳은 하남미사, 철래자 전세가 전고점을 비교해볼께요.
하남미사 7.5억. 고점 마련 홍점지익 전세가 -20% 철래자 8억. 고점 준비 현 전세가 -19% 용지더샵 7.5억. 고점 탁제 금시 전세가 -30% 불당 6억. 고점 예비 이제 전세가 -30% ☞전세가 아주 회복한 곳은 하남미사, 철래자. 매가는 저점대비 어찌나 상승했을까요? 하남미사 8.5->10억. +18% 철래자 8.6->10.5억. +22% 용지더샵 8.2->9.2억. +12% 불당 6.5->8억. +23% ☞최근에 덜 상승한 곳은 용지더샵 흐름이 먼저 올 곳은? ☞현재 분위기는 수도권, 충청권이 좋습니다. 창원은 부산에 흐름이 와야하는데 여태껏 시간이 살짝 걸릴듯 싶습니다. 격차 4억으로 상장 단지중에서 고른다면 하남 미사로 하겠습니다. 형편 : 매매가 저렴. 전세가율 높음. 수도권 경과 먼저
군 요다음 철래자>용지더샵>불당더샵 플러스 순서로 검토할 것 같네요. 철산래미안자이는 가 재개발이 있어 변화의 가능성이 있는 곳이라 하남 미사랑 아울러 검토할 것 같습니다. 천안을 임장왔지만 결론은 하남 미사로… 아산 탕정지구 천안 방장 옆에 붙어있는 아산시 탕정면에 속합니다. ‘면’이라서 농어촌특별전형이 해당된다고 합니다. 2008년 vs 최근 서기 2022년도에 입주했고, 아래쪽에 입주예정단지들이 있으나 탕정역근처 핵심단지들은 남김없이 입주를 했습니다.
그러면 아직껏 상권, 학군이 완성되지 않았습니다. 탕정역 앞쪽이 상업지역인데 근린상가건물들이 지어지고 있었습니다. 굉장히 많았는데 참말로 모조리 찰 복 있을지 궁금합니다. 가까이 단지만 세보면 약 5천세대 정도됩니다. 푸르지오 2단지, 3단지 사이에 스트리트 상가가 이어서 되어있었습니다. 도중 공원을 끼고 양 옆에 스트리트몰이 있는 위례신도시가 생각났네요.^^ 위례신도시 근간 사진은 탕정역 앞쪽의 한창 공사중인 근린상가건물들 입니다. 나중에 또한 방찰 어찌 채워졌는지 봐야겠어요. ㅎㅎ 신불당 상권이 장근 채워지는데 5년이 걸렸다고 하네요.
요기 단지들은 2년차가 도래하지않아 매물이 나와있긴하지만
대다수 2년 후인 내년 초에 입주가 가능한 매물들입니다. 탕정면에는 조금 동떨어진 단지도 있는데요, 이어 ‘탕정삼성트라팰리스’입니다. 삼성임직원을 위해 지은 아파트로 1단지~5단지, 2009~2015년에 걸쳐 지었습니다. 5년 도항 임대 사과후 분양전환하였다고합니다. 총 4천세대로 66평까지 대형평수가 있습니다. 천안이 조정지역으로 묶여있을 계절 여기 아산은 비조정지역이라 투자자들이 무척 들어갔다고해요.
위치를 보면 골머리 일자리와 가깝고,
이순신대로를 타고가면(길이 넓고 즉속히 포장되어있어요.) 신불당(학원가)하고도 5분 밖에 내실 걸립니다. 천안아산역하고도 가깝고요. 특목고진학률이 높았던 탕정중이 근처에 있고 위쪽으로 초중고가 장근 있으며 삼성임직원혜택이 있는 선호하는 자사고(충남삼성고)도 있습니다.
멀리서봤을 기간 외관이 독특했어요. 수지구에 있는 동천동에 있는 ‘한빛래미안이스트팰리스’가 생각났습니다.
(과거평균 약 60%차이로 현재 가격을 비교하면 탕정삼성이 약 4천만원 저렴합니다.) 아파트 맞은편에 상권이 있습니다.
일단 스타벅스가 있어요 ㅎㅎㅎ 게다가 정상어학원, 청담어학원, 시매쓰학원 등 제법 괜찮은 학원들이 보였습니다.
우리은행도 들어와있네요.
노형 아래쪽에 ‘지중해마을’이라고 있는데 2013년에 생겼을 때는 인기가 개연 있었다고하는데요, 지금은 썰렁합니다. 멀리서 봤을 때는 예뻐보였는데 가까이서보니 하얀색이 죄다 때가 타서 별로였어요…. 요런느낌. 이국적인 느낌이 나긴해요. 금리 옆에 호반이 1단지~5단지까지 총 3천세대가 7월에 입주합니다.
삼정트라팰리스(2009)에서 요기 호반으로 넘어갈까요? 글쎄요.. 상권에서 오죽이나 바깥으로 비껴있기도하고, 문제는 출두천 큰 평형이 33평입니다. 주차대수도 1.3대가 규실 되구요. 트라팰리스는 29~66평까지 있습니다. 대신 다른 동네에서 탕정중, 삼성고 보고 들어오는 수요는 있을 것 같습니다.
호반 분양권은 3.8억에 나오고있습니다.
연식차이가 14년차이고 물가상승률 2%하면 28%차이입니다. 입지, 상품성 면에서 트라팰리스에 10%를 준다해도 18% 차이가 나야합니다. 4.2-4.3억까지는 가야할 것 같아요.
근데 손피에 옵션비 등등 더하면 대다수 이득 수평 금액이 되긴 하네요;; 전세는 2억에 나와있는데 입주장 시작하면 사친 보다 떨어지겠죠. 탕정 호반 매매 3.8 / 석세 2 / 격차 1.8 탕정 삼성 매매 3.5 / 전세 2/ 차이 1.5 당진 호반 매매 3 / 작세 2 / 격차 1 마산합포구 무학자이 매매 3.5/ 석세 2.5/ 낙차 1 가옥 유로 매매 3.8 / 상년 2 / 등차 1.8 갭이 1억~1.5억 듭니다. 탕정과 비교해서 어디를 하실건가요? 서울이라면 감념 꼬리를 택하겠지만 지방이라면 뱀의 머리를 택하고싶네요. 저는 당진 수청지구 호반을 택할 것 같습니다.(시간은 단시간 걸리겠죠.) 무학자이도 인사 재개발, 신축으로 변화가능성이 있고 좋아져 고려해볼 것 같아요. 내지 영리 낙차 가격이면 구불당도 고려해볼 것 같습니다. 미처 흐름이 오지 않은 듯해요. 구불당 대장인 아이파크가 매매 4 / 거년 2.5 / 오차 1.5 입니다. 아이파크는 지하주차장 연결이 부녀 되어있어 수유간 안쪽에 있는 동일하이빌을 선호하기도합니다. 인근 학원가가 유흥가랑 섞여있습니다.
천안 성성지구 불당동 위쪽에 있는 성성지구로, 성성동에 만든 택지개발지입니다. 대요 2017년도에 입주했고, 분양권 상태도 2곳 있습니다. 애초 업성저수지였는데 성성호수공원으로 이름을 바꾸면서 산책할 행운 있는 데크도 만들었더라고요. (성성동은 호수공원이 있고 마을 일자리가 있는 오창읍과 요건이 비슷하다고 느꼈어요.) 근처에 스타벅스, 투썸, 파스쿠찌가 삼각형으로 호수공원을 둘러싸고 있었습니다.
엄마들이 각색 놀러오기 좋네요.
E여시님 덕분에 차로 호수공원까지 편하게 이해 무망지복 있었습니다. 아파트에서는 은근 거리가 있어서 걸어가기 애매해요. 가근방 투썸에서 1시간 부대 가늠 수다 떨고 성성동을 둘러봤습니다. 이내 왼쪽에 삼성SDI 산단이 있습니다. 반중간 빨간네모가 중심상권인데 준주거지역이고 그렇게 크지 않습니다. 약략 초등학생을 위한 학원이 있었어요. 검은선이 대단히 큰 도로라서 아래와 생활권이 단절됩니다. 여기서 불당동까지 차타고가면 10분 내로 가깝습니다. -신불당 약 만 세대(오피 합치면 1.3만이상) -성성지구 약 8천세대 -탕정지구 약 5천세대(탕정역 인근만) 성성지구 세대수가 갈수록 많긴하지만 상권크기나, 개발지구 틀 자체가 탕정이 더 큽니다. 5년 보다 신축이기도 하고요. 바꿔 말하면 성성지구도 위쪽으로 개발부지가 있긴하나 오죽이나 한계가 있어보입니다. 푸르지오4차인 ‘천안푸르지오레이크사이드’ 방금 입주장입니다. (이름만 레이크. 양심은 있어서 사이드 붙임) 전세가 148개 나와있네요.
여기가 끝나면 내년 8월 비스타동원 입주가 기다리고있습니다. 마침내 앞으로 한결 입주할 단지는 아직까지는 없습니다. 매매 5.7억, 석세 2.5억, 격차 3.2억 보탬 낙차 가격이면 도리어 신불당 호반이나 지웰푸르지오를 식용육 것 같습니다. (갭 2.5~3억) Versus *신불당 살짝 사이드(불당지웰푸르지오6~6.5억) vs 탕정대장(푸르지오2차 7억) -신불당 학원가, 상권와 몰래 멀지만 댁 인프라를 누릴 것이냐 vs 아산의 대장을 은린 것이냐. -탕정은 베드타운 느낌. 자녀가 어리면 탕정을 선택할 것 같네요.(신불당, 탕정 둘다 초교 과밀) *불당아이파크 매매 4억 vs 불당지웰더샵 거세 4억 -같은 4억대로 고민해보지 않을까요?
-구축 자가냐, 신축 전세냐 곧 옆인데 1억 차이?? 신불당도 그렇고, 탕정지구도 그렇고 대장과 대장이 아닌 단지들의 가격차가 대조적 난다는 느낌을 받았어요. 소장님 말로는 원래부터 그렇게 차이가 나왔고,
입지, 브랜드가 좋으니 사람들이 선호하여 이이 수요를 받아주는 것 같다고 하시네요. 마무리 전반적으로 적정시세인 것 같습니다. 입주장이 있는 성성지구나 탕정 호반 분양권,
여태껏 흐름이 덜 온 구불당은 은근히 저렴해보이긴하나 10%이내 차이인 것 같습니다. 마침내 평당가 높은 좋은 입지부터 가격에 맞게 검토해볼 것 같습니다. 그럼에도 불구하고 눈을 돌려 다른 지역을 본다면 굳이 천안을 할까싶기도 합니다.^^ 변화(재개발,재건축,택지개발,교통호재)가 있거나 대체할 수명 없는 곳이거나 두 환경 한복판 하나에 속하면 좋을 것 같은데 신불당의 학원가는 천안 내에서 대체할 곳이 없을 것 같습니다. 왜 신불당이 대장이 될 수 밖에 없는지 임장하며, 멤버들과 얘기하며 몸으로 머리로 체득한 날이었습니다.
집에 가기 전 갤러리아 백화점에 있는 ‘거북이빵’이 유명하다는 뚜쥬루과자점을 갔습니다. 우리가 아는 여 뚜레쥬르 이바지 빵집이라고 하네요.
리더박님은 임장가면 백화점도 둘러보신다고 하는데요, 안에 명품매장이 있나없나를 보신데요.
여기는 페라가모(구찌 급이라고 하네요) 단특 있었어요.
함께해서 즐거웠습니다.^^ 뿐만 아니라 E여시님 더없이 감사드려요.^^ 점심은 라온정님이 찾아주신 ‘광명만두’에서 먹었는데 고기가 완전 맛있었습니다. 김치만두, 고기만두, 군만두, 탕수육만두, 비빔만두, 쫄면까지 완전 배터지게 먹었네요. ㅋㅋ 충청남도 천안시 서북구 두정중4길 1 E여시님이 주신 호두과자입니다. (너무 맛있게 잘먹었습니다 E여시님^^) 천안 주민들이 애용하는 곳이라고 하네요. ㅎㅎ 충청남도 천안시 동남구 만남로 62 할머니학화호도과자본점 감사합니다! 신불당 루트